Да виждаш потенциал, където другите пропускат

Разговор с Трифон Михайлов, Директор Управление на Активи, VIG 

С над 15 години опит в сектора – от коуъркинг пространства и бизнес имоти до земеделски земи и жилищни проекти, днес Трифон Михайлов ръководи отдел „Управление на активи“ във Vaisman Investment Group.

С него говорим за уроците в бизнеса, за смелостта да взимаш решения като предприемач, но с дисциплината на мениджър, и за това как дългосрочните инвестиции се градят не върху обещания, а върху прозрачност и добре обмислена стратегия.

Имаш над 15 години опит в сектора на недвижимите имоти. Как този път те подготви за ролята ти във VIG?

Преди около 20 години земеделските земи и имотите в провинцията в България бяха силно подценени. По съвет на баща ми започнах да се интересувам от този сектор. Той се занимаваше със сделките, а аз постепенно започнах да навлизам в управлението им.

С времето се научих да разпознавам кои активи имат реален потенциал и кои не. Някои изглеждат добре на хартия, но ако не носят стабилен доход или дългосрочно поскъпване, не са истинска инвестиция.

Започнах с по-малки имоти и направих типичните грешки на начинаещ – грешни инвестиции, непрофесионални договори, непроверени наематели и твърде добро сърце.

Малко преди пандемията станах съдружник в Networking Premium – една от компаниите, които развиха коуъркинг културата у нас. Заедно със съдружниците и екипа ми изградихме най-голямата и успешна коуъркинг мрежа в България.

Този опит промени възгледа ми за имотите – осъзнах, че управлението може да се превърне в услуга, за която клиентите с удоволствие плащат, когато носи реална добавена стойност.

След това консултирах български и международни компании как да оптимизират отдаването под наем и управлението на имоти. Останах изненадан колко консервативен е все още местният пазар, като например, упоритото продаване на нови апартаменти само на „шпакловка и замазка“.

VIG обаче работи различно. Това, което ме привлече, беше клиентски-ориентирания подход и убеждението, че качеството и готовият продукт са част от дългосрочната стойност. 

Два нагледни примера за успешния модел на компанията са проектите Arcadia и MyCampus.

При Arcadia водихме процеса от нулата: ново строителство, архитектура, интериор, довършване. Това качи стойността и спести на купувачите време и нерви.

При MyCampus влязохме от самото начало – инвестирахме, проектирахме, довършихме и отдадохме под наем. Апартаментите се продадоха с наематели и доходност от 5.5% още от първия ден.

Най-ценното, което ме подготви за ролята ми, е фактът, че през цялата си кариера съм защитавал и увеличавал инвестиции – свои и корпоративни. Това дава различен поглед от този на човек, който просто работи за заплата.

В Networking Premium си бил сред пионерите на коуъркинг културата у нас. Какъв беше най-големият урок от това преживяване – за бизнеса и за хората?

В началото на стартъп сцената в България целта на мнозина беше да усвоят европейско финансиране или да вземат  и изхарчат бързо пари от инвеститори. Аз попаднах в среда, която беше надраснала този етап. Бях в кръга на хора, които се събираха, за да споделят и обсъждат идеи, а не за да гонят бързи печалби.

Стояхме до късно в офиса, обсъждахме идеи, оспорвахме ги и ги доразвивахме. Никой не говореше за телевизия, политика или интриги. Всичко беше фокусирано върху създаването на нещо реално, което може да промени пазара и даже света.

Най-големият урок? Обграждайте се с хора, които говорят за идеи, а не за други хора. Само така може да растете професионално и личностно.

Преходът от предприемач към ръководител на отдел „Управление на активи“ звучи като естествена еволюция. Какво според теб отличава успешния мениджър днес – опитът, интуицията или нещо друго?

Предприемачът става мениджър по трудния начин – чрез грешки, често големи. Но именно това го прави по-успешен. Разликата между предприемача и човека, израснал по корпоративната стълбица, е в скоростта на вземане на информирани решения.

Когато започваш от нулата, разбираш, че всяко забавяне може да струва сделка, а всяка грешка  да навреди на теб и на партньорите ти. Това те учи да мислиш като собственик, а не като служител. Както обичам да казвам: „на подписване на договор се ходи с работеща химикалка“. Бъди винаги подготвен.

Корпоративната среда, от друга страна, умножава възможностите ти. Имаш достъп до специалисти колеги, с които можеш да взимаш по-информирани и професионално подкрепени решения. Силният екип е предимство, което един малък бизнес не може да си позволи. 

Истинският успех идва, когато съчетаеш предприемаческата гъвкавост с корпоративната структура.

Управлението на активи изисква едновременно визия и дисциплина. Как изглежда един „стабилен“ портфейл според теб и как се поддържа балансът между риск и възвращаемост?

В недвижимите имоти няма една формула. Рискът трябва винаги да се разпределя  по размер, тип и времеви хоризонт на активите. Трябва да има комбинация: малки и големи имоти, луксозни и стандартни, краткосрочни възможности и дългосрочни инвестиции.

Дори най-добре работещият сегмент днес може да се промени утре заради политически или икономически фактори. Затова ключът е диверсификацията – добре балансираният портфейл гарантира стабилна доходност във времето.

Най-важното обаче е задълбоченото проучване и анализ на пазара. Убедено мога да кажа, че това е една от най-силните страни на VIG – нашият екип познава пазара в детайл и взема информирани, устойчиви инвестиционни решения.

Част от философията на VIG е да създава дългосрочна стойност, а не просто краткосрочна печалба. Как тази визия се преплита с твоя личен подход към управлението на имоти?

Тази тема е едно от най-предизвикателните неща в моя опит. Имам трудни разговори с инвеститори, които искат бърза печалба, дори когато това вреди на стойността в дългосрочен план.

Примерът е прост – коя е най-добрата пералня за апартамент под наем? Повечето хора ще започнат да изреждат марки, цени или технически характеристики. От опит знам, че най-добрата пералня е тази с най-дългата гаранция. Това спестява време и пари на инвеститора и предотвратява проблеми за наемателя.

Същото важи и за имотите. Дългосрочната стойност идва от стотици малки, умни решения, които се вземат на база опит, така че всички страни да печелят. Именно това превръща имота не просто в печеливш, а в наистина ценен актив.

Като човек, който сам инвестира в различни видове активи – от земеделски земи до жилища – кои са основните принципи, които следваш при всяка инвестиция?

Печалбата се прави в момента на покупката, не в момента на продажбата. Но това не означава просто да намериш най-ниската цена, а да видиш потенциал, който останалите пропускат.

Добрите инвестиции се основават на перспектива, не на късмет. Когато разбираш и разчиташ дългосрочните фактори – локация, ликвидност, функционалност – успехът идва още преди да изсъхне мастилото на договора.

България се променя бързо, както и отношението на хората към недвижимите имоти. Какви тенденции виждаш, особено с очакваното влизане в еврозоната?

Вярвам, че пазарът на жилища в София и Пловдив все повече ще се върти около мисленето на младите поколения – хора, които ценят свободата и адаптивността повече от дългосрочното притежание на апартамет.

Те не искат да се обвързват с 30-годишен ипотечен кредит, който ще ги държи в един апартамент през следващите 50 години. Искат гъвкавост – възможност да живеят в по-голямо жилище, когато семейството расте, и в по-малко, когато децата се отделят. Наемането им позволява да се развиват според живота си, а не да бъдат ограничени от него.

Очаквам пазаратът в големите градове да се ориентира от покупка към наемане на жилища.

Паралелно с това, наблюдаваме нарастващ интерес към селските имоти. Все повече хора откриват очарованието и стойността на малките български села – ниски цени, чист въздух и възможност за дистанционна работа. Този „селски ренесанс“ добавя нова динамика на пазара и дава свежа перспектива за инвестиции, базирани на стил на живот.

Занимаваш се и с каузи като фондацията за спасяване на пчелите и платформата Pitch2Pitch за млади предприемачи. На какво те учат тези проекти?

И в природата, и в бизнеса трябва да се учим от историята и опита. С фондацията за спасяване на пчелите имаме ясна мисия – да не повтаряме грешките от Великденския остров, където хората унищожават природата си и сами те изчезват. Пчелите са последната крехка връзка в жизнения цикъл на планетата – без тях всичко рухва.

Pitch2Pitch следва същата логика – събирайки млади предприемачи, опитни бизнесмени и инвеститори на едно място, изграждаме здрава екосистема за бъдещите бизнеси и икономика в България и даже извън нея.

Работата ти изисква дългосрочни решения и търпение. Какво ти носи по-голямо удовлетворение – процесът или резултатът?

Когато стратегията е правилна, резултатите са предвидими. Но именно процесът – преодоляването на трудностите и стъпките към целта – носи истинското удовлетворение. Там е истинският растеж - и личен, и професионален.

Като човек, който обича да пътува и има страст към диаманти и часовници – кои качества цениш най-много в хората и проектите около теб?

Това е прекрасно формулиран въпрос и заслужава красив отговор.Както при диамантите и часовниците – някои блестят силно, но нямат стойност, а други може да са неполирани или носени дълги години, но качеството им устоява на времето.

Избирам да се обграждам със стойностни хора – с доблест, постоянство и тиха сила, която оставя следа, а не с лъскави физиономии и празни приказки на едро.

Ако трябва да опишеш личната си мисия във VIG с едно изречение, какво би било то?

Да подкрепя компанията и екипа в предоставянето на истински 360° услуги в областта на недвижимите имоти – чрез опит, решителност и иновативност. 

Българският пазар заслужава нещо много по-добро от стандартните „шпакловка и замазка“.