Инвестиране в имоти през 2025: Цялостна услуга или DIY подход?

Европейският пазар на недвижими имоти навлиза в нова ера на стратегическа прецизност. Макар че инвестицията в имоти остава един от най-надеждните инструменти за трупане на дългосрочен капитал, подходът често зависи от контекста и целта.

Българският пазар е добър пример за динамиката в тези среди. Страната отбеляза най-високия годишен ръст в цените на жилищата в ЕС през последното тримесечие на 2024 г., като в София те достигат приблизително 1 840 евро на кв.м спрямо 1 550 евро в края на 2023 г. – годишно увеличение от 18,3%. Но зад тези впечатляващи числа се крият и нови предизвикателства.

Vaisman Investment Group Data Report

Според НСИ, новата реалност включва:

• Инфлация от 3,1% през Q4 2024 г. в България

• Новото жилищно строителство е спаднало с 21,4% на годишна база през първите три тримесечия на 2024 г.

• По-строги изисквания за проверка на чуждестранни инвеститори

• Недостиг на работна ръка и скъпи строителни материали, които забавят нови проекти

За индивидуални и институционални инвеститори с висок капитал въпросът вече не е дали да инвестират в имоти, a как да го направят ефективно, с минимален риск и максимална възвръщаемост.

Два различни подхода излизат на преден план: класическият DIY модел (инвеститорът поема целия процес)  и все по-популярната цялостна инвестиционна услуга (компании, които предлагат 360° решения).

Възможности и рискове на DIY подхода

Инвестирането в имоти по DIY модел означава да управляваш сам всяка стъпка от процеса: да търсиш имоти, да преговаряш за покупката, да ръководиш ремонта, да се грижиш за юридическите аспекти и да управляваш продажбата или отдаването под наем.

Защо инвеститорите избират DIY

• Без такси за управление и посредници, мнозина вярват, че така ще оптимизират печалбата си.

• Някои успешни предприемачи смятат, че бизнес интуицията им ще се пренесе и в света на имотите.

• Гъвкавостта при взимане на решения позволява бърза реакция при добри възможности.

Скритите разходи и рискове, с които неизбежно се сблъскват

Юридически и регулаторни капани

• Имотният регистър в България изисква различни документи според общината

• Сертификатите за енергийна ефективност вече са задължителни за всички ремонти над 30 000 евро

• Въведени са нови изисквания за проверка при чуждестранно участие

Трудности с изпълнители

• Увеличените строителни разходи и липсата на квалифицирани кадри са ключови проблеми

• Закъсненията при реализация и липсата на координация са често срещани

• Лош контрол на качеството води до непредвидени разходи

Време и ресурси

Професионалните инвеститори споделят, че прекарват между 15 и 20 часа седмично в управление на имоти. За хора с добър доход това представлява сериозен пропуснат потенциал.

Цялостна инвестиционна услуга: какво включва и за кого е подходяща

Цялостните услуги в имотния сектор покриват целия процес – от намиране на имот до реализиране на изходната стратегия. Този модел става все по-предпочитан от инвеститори, които търсят ефективност и управление на риска.

Компоненти на услугата – от анализ до управление

Пазарен анализ и намиране на имоти

• Достъп до оферти извън пазара

• Подробни пазарни анализи и прогнози

• Юридическа, техническа и финансова проверка

Проектен мениджмънт и изпълнение

• Сертифицирани изпълнители с гарантирано качество

• Пълно съдействие по регулации и разрешителни

• Контрол върху графика и бюджета

Дългосрочно управление на актива

• Управление на имоти и комуникация с наематели

• Наблюдение на пазара за оптимален момент за продажба

• Финансови отчети и данъчна оптимизация

Предимства на модела

• Спестено време: Инвеститорите си освобождават 80–90% от оперативното участие, без да губят контрол

• По-малък риск: Професионалните екипи се справят по-добре с регулации и пазарна волатилност

• Достъп до експерти: Местни специалисти със знания, опит и контакти

Пазарни тенденции, които влияят на инвестициите

Регулаторна среда

• Зеленият пакт на ЕС въвежда нови задължения за инвеститорите

• Енергийни сертификати вече се изискват при всяка сделка

• До 2030 г. се изисква обновяване на сгради под клас С

• Търговските имоти подлежат на задължително отчитане на въглероден отпечатък

Технологии

• AI системи оптимизират избора на момент за покупка или продажба

• Дигитално управление на имоти намалява оперативните разходи

• Блокчейн подобрява сигурността на транзакциите

Поведение на инвеститорите

• Издадени разрешителни за строеж: 508 през второто полугодие на 2024 г.

• Общата застроена площ: 545 438 кв.м за същия период

• Реализирани сделки: 18 320 през H2 2024

• Ръст на доходите на домакинствата: 13,5% на годишна база (Q4 2024 спрямо Q4 2023)

Как да изберем между DIY и цялостен модел?

За първи път инвестиращи в имоти Започнете с цялостна услуга. Кривата на учене е стръмна, а професионалната подкрепа спестява скъпи грешки.

За опитни инвеститори Преценете алтернативните разходи. Ако доходите ви са високи, DIY подходът губи стойност. Помислете за хибриден модел: стратегически контрол + професионално изпълнение.

За институционални инвеститори

Мащабът изисква систематизация. Управлението на портфейл от имоти без подходяща инфраструктура е неефективно. Цялостните услуги осигуряват повторим и надежден процес.

Изборът между DIY и цялостна услуга не е черно-бял. Успехът зависи от индивидуалните обстоятелства.

Цялостният подход работи най-добре когато:

• Времето ви е по-ценно от потенциалната икономия

• Нямате локален пазарен опит

• Поемате умерен или нисък риск

• Искате да развиете мащабен и структуриран подход

DIY подходът е подходящ когато:

• Познавате отлично пазара

• Имате свободно време

• Харесвате директното участие

• Сте готови да инвестирате в учене

Какво предстои

Инвестирането в имоти става все по-сложно. Волатилността, регулациите и конкуренцията налагат систематизирани, професионални подходи.

Тенденции и прогнози за пазара 2025–2026 г.

• Евро зоната: С отпадането на валутния риск през 2026 г. се очаква засилен интерес от чуждестранни фондове

• Рекордна активност: Първата половина на 2025 г. отбелязва 30% повече сделки спрямо предходната година – рекорд за последните 20 години

• Благоприятни условия за финансиране: България запазва конкурентни ипотечни условия

• Инфлационни прогнози: Последните данни от БНБ (юни–юли 2025) сочат инфлация от 3,8% за 2026 г. – над по-ранните прогнози от март (2,5%)

Заключение: Стратегия, адаптирана към реалността

Успешните инвеститори през 2025–2026 г. ще са тези, които осъзнават, че инвестирането в имоти не е просто въпрос на придобиване – а на изграждане на устойчив и добре структуриран модел за растеж.

Рационалното инвестиране изисква систематични решения. А днес това означава все по-често избор на цялостно професионално управление, вместо DIY подход.

Без значение дали сте чуждестранен инвеститор, насочил се към българския пазар, или институционален фонд, разширяващ портфейла си – въпросът не е дали пазарът е атрактивен, а дали подходът ви е достатъчно стратегически, за да улови възможностите и да ограничи риска.

Vaisman Investment Group предлага цялостни инвестиционни услуги за пазара на недвижими имоти. Свържете се с нас за консултация.

Източници:

REI Nation

https://www.nsi.bg