Build-to-Rent: Следващата голяма инвестиционна възможност в София?

Ако има една фраза, която все по-често се чува в европейските среди за недвижими имоти, това е "Build-to-Rent" (BTR). От Берлин до Виена и Париж, този инвестиционен модел променя пазара на наеми, осигурявайки както иновативни жилищни решения, така и впечатляваща възвръщаемост за инвеститори с визия за бъдещето.

Но какво точно представлява BTR и има ли потенциал в България? 

Нека разгледаме текущото състояние на пазара, предстоящите възможности и къде се позиционира София в този модел.

Какво прави Build-to-Rent различен?

Build-to-Rent актив представлява жилищен комплекс, проектиран от строителни компании, притежаван от един инвеститор или съвместно предприятие. Управлява се професионално и е предназначен само за дългосрочно и краткосрочно отдаване под наем.

За разлика от традиционния частен наемен сектор (PRS), където имотите са индивидуална собственост и се управляват отделно, BTR проектите обикновено включват:

• Поне 50 самостоятелни жилищни единици под единно управление

• Професионално управление от една централизирана структура

• Проектирани специално за наемния пазар с цел осигуряване на устойчивост в жилищния сектор

• Общи удобства и споделени пространства, които насърчават социализиране и подобряват качеството на живот

Инвестиционни модели: Начини за навлизане в BTR пазара

Според проучване на BNP Paribas Real Estate, има четири основни стратегии, чрез които инвеститорите могат да се включат в BTR пазара:

1. Капиталова инвестиция: Изграждане на дългосрочни портфейли

• Инвеститорите могат да придобият дялове в специализирани фондове за недвижими имоти (REITs) или да участват в специални BTR фондове.

• Този подход позволява диверсификация на портфейла без пряко управление на активите.

• В Германия компании като Degussa Bank (€1.8 млрд.) и Patrizia (€1.15 млрд.) са изградили значителни BTR портфейли, утвърждавайки се като пазарни лидери.

• 
  

2. Съвместни предприятия: Комбиниране на експертиза и капитал

• Разрастващият се BTR пазар стимулира партньорства между инвеститори, строителни компании и оператори.

• Тези съвместни начинания обединяват капитала на инвеститорите, експертността на строителите и опита в управление на операторите.

• Пример за такова партньорство е Axa и In'li, които инвестират €2 милиарда за изграждането на 20 000 жилища в Париж.

• Друг пример е EQT Real Estate и Sigma Capital, които поемат ангажимент за €1.2 милиарда за изграждането на 3 000 жилища в Лондон.

3. Предварително финансиране: Контрол върху процеса на развитие

• Инвеститорите, които търсят по-голямо влияние върху крайния продукт, могат да финансират проекта от самото начало.

• Те работят със строителните компании по проектирането, осигуряването на разрешителни и строителен надзор, като изкупуват фазово проекта.

• Този метод, който съставлява две трети от BTR инвестициите във Великобритания, осигурява отстъпка от 5-15% от пазарната стойност и повече контрол върху крайния продукт.

4. Предварителна покупка: По-нискорисков подход

• Подходящ за инвеститори с по-ниска толерантност към риск - те се ангажират да закупят завършен актив на предварително определена цена.

• Целият строителен процес се ръководи от строителя, а инвеститорът получава готов BTR имот при завършването му.

• Този модел е доминиращ в развиващите се BTR пазари като Франция и Испания, където инвеститорите търсят ограничаване на строителния и оперативния риск.

Предимствата на BTR: Модел, който носи ползи за всички

Проучванията на BNP Paribas Real Estate показват, че BTR моделът създава възможности за различни заинтересовани страни. Нека разгледаме ключовите предимства и предизвикателства:

За инвеститорите: Висока възвръщаемост и стабилен доход

• Жилищният сектор демонстрира значителна стабилност в сравнение с други класове активи. 

• BTR инвестициите предлагат значително намаляване на разходите за управление, когато всички жилища са под един покрив.

• Инвеститорите притежават нови, устойчиви и ESG-сертифицирани сгради, които са енергийно ефективни.

Основни предизвикателства:

• Капиталът е обвързан за дълги периоди без незабавна възвръщаемост.

• Високите стойности на градските парцели могат да застрашат финансовата жизнеспособност.

• Оперативната сложност при балансиране между удобства и достъпност.

За строителните компании: Ефективност и фокус

BTR моделът предлага на строителните компании няколко стратегически предимства:

• Финансиране с предварително осигурени средства.

• Стандартизирани дизайни, които оптимизират строителния процес.

• Спестяване на маркетингови разходи, тъй като жилищата не се продават индивидуално.

• По-бързо завършване на проекти и предоставяне на повече жилища в по-кратки срокове.

Въпреки че строителните компании може да жертват част от печалбата спрямо традиционния Build-to-Sell модел, големият обем на проектите компенсира тази разлика.

За наемателите: Качествен живот с професионално управление

BTR жилищата осигуряват редица предимства за наемателите:

• Висококачествени жилища, специално проектирани за наемане.

• Разнообразни удобства и общи части, които подобряват качеството на живот.

• Професионално управление на място, което осигурява бързо обслужване и сигурност.

• По-дългосрочни договори за наем, които гарантират стабилност.

• Оптимизиран процес на наемане, без такси за посредници.

Тези предимства често оправдават 8-12% по-високи наеми в сравнение с традиционните наемни жилища, благодарение на премиум качество и допълнителните удобства.

България и BTR: Защо сега е правилния момент?

Шенген и Еврозоната: Идеалният катализатор

България се намира на ключов етап от своето развитие, с предстоящото присъединяване към Шенген и Еврозоната. Тези промени не са просто политически събития – те са пазарни трансформатори, които ще окажат пряко влияние върху инвестициите в недвижими имоти.

• Членството в Шенген ще подобри мобилността, правейки България по-достъпна и по-привлекателна за международни компании и чуждестранни професионалисти.

• Преминаването към еврото ще осигури по-голяма финансова стабилност, което ще засили доверието на инвеститорите.

За BTR инвеститорите това е перфектният момент за навлизане на пазара, преди цените неизбежно да се покачат.

София: Неоткрита BTR територия

Докато Берлин, Виена и Париж показват как изглеждат зрели пазари за отдаване под наем за дългосрочен период, София представлява нещо също толкова привлекателно: възможност на начално ниво. 

Столицата преживява динамично урбанизиране, като младите професионалисти търсят качествени опции за наем, които просто не съществуват в достатъчни количества.

Вече виждаме първите успешни примери на този нововъзникващ пазар. Компании като BLD Living изграждат амбициозни портфейли за отдаване под наем с отлични резултати.

Тази ранна активност разкрива важни пазарни възможности. Според SEE Residential, около една трета от настоящите наематели в професионално управляваните им сгради не са български граждани. Повечето са млади професионалисти, изграждащи кариерата си след университета, които живеят сами или с партньори.

Компаниите отчитат до 5% доходност от своите имоти, което показва силните основи за модела BTR на пазара.

Професионалното управление е катализатор на промяна в този пазар. Както една компания обяснява, наемателите активно търсят сгради с професионален надзор и формални системи за плащане, вместо сделки в брой.

Резултатите потвърждават това, което експерти като Йенс Киндберг откриват - по-дългосрочните наеми създават печеливши алтернативи както за инвеститорите (по-добри доходи), така и за кварталите (предотвратяване на ефекта от "призрачни" квартали, генерирани от ваканционни наеми), като същевременно имотите се поддържат в по-добро състояние.

Защо София е особено привлекателна за BTR инвеститори?

• Конкурентни цени – Разходите за придобиване на имоти остават значително по-ниски спрямо западноевропейските столици, което позволява по-високи потенциални печалби.

• Атрактивни доходи – Настоящите печалби от наеми в София надвишават тези в много утвърдени европейски пазари.

• Перспективен растеж – Засилената урбанизация и нарастващата средна класа поддържат постоянно търсене на наемни жилища.

• Международна атрактивност – София се утвърждава като технологичен и бизнес център, привличайки глобални таланти, които се нуждаят от качествени жилища.

София е в уникална позиция да се превърне в следващата BTR дестинация – въпросът е кой ще се възползва пръв.

Предизвикателства и съображения за BTR пазара в София

Според анализа на BNP Paribas Real Estate върху европейските BTR пазари, инвеститорите в София трябва да се подготвят за четири ключови предизвикателства:

1. Разрешителни и градоустройствени ограничения

• Градоустройствените регулации могат значително да повлияят на успеха на проектите чрез ограничения във височината на сградите, плътността на застрояване и изисквания за жилищно строителство.

• Конкуренцията с Build-to-Sell проекти за първокласни терени може да повиши разходите за придобиване на земя.

• Успешните строителни компании ще трябва да работят в тясно сътрудничество с местните власти, като същевременно поддържат строг контрол върху разходите за строителство.

2. Финансиране и достъп до капитал

Традиционното банково финансиране за BTR проекти в развиващите се пазари като София може да бъде трудно за осигуряване поради:

• Ограничени пазарни данни и липса на исторически сравнения, което прави оценяването на риска трудно.

• Възприемането на BTR като спекулативно начинание, особено когато няма предварителни продажби (pre-sales).

• Дългият период преди реализиране на възвръщаемост, което ограничава достъпа до традиционни банкови кредити.

3. Оперативни предизвикателства

Успехът на BTR проектите зависи от ефективното управление, което изисква:

• Клиентоориентирано и високоефективно обслужване, за да се поддържа висока заетост.

• Стратегически избор на удобства, които добавят стойност, без да генерират прекомерни оперативни разходи.

• Стриктен контрол върху разходите за управление, за да се гарантира баланс между качество и ефективност.

4. Законодателна среда

Развиващият се нормативен пейзаж в България може да създаде дългосрочни предизвикателства, включително:

• Промени в данъчните режими, които биха могли да повлияят на развитието и възвръщаемостта на инвестициите.

• Възможен максимален праг на наемите, който би могъл да ограни гъвкавостта на финансовото моделиране.

• Несигурност относно минималните срокове за притежание или ограничения върху изходните стратегии, които могат да намалят ликвидността на инвестициите.

Въпреки тези предизвикателства, инвеститорите с ясна стратегия и адаптивност ще имат възможност да изградят стабилни и доходоносни проекти.

Вашите следващи стъпки

Ако инвестиционният потенциал на BTR в София ви интригува, сега е моментът за детайлен пазарен анализ и стратегическо планиране.

Ключови аспекти за успех:

• Разбиране на специфичната динамика на кварталите

• Проучване на наемните предпочитания и профилите на бъдещите наематели

• Правилен подбор на удобства, които ще осигурят конкурентно предимство

Vaisman Investment Group (VIG) е на Ваше разположение, за да Ви съдейства във всяка стъпка от BTR инвестиционния процес.Съчетаваме местна експертиза с международна перспектива, за да Ви помогнем да вземате информирани решения в този вълнуващ нов пазар.

Ако искате по-ясна стратегия, по-гладки процеси и уверени инвестиционни стратегии в нарастващия BTR сектор в България – Ви каним да започнем разговор още днес! 

*Експертен принос от Трифон Михайлов, Мениджър „Управление на имоти“.