10 подводни камъни при покупка на имот в България и как да ги избегнете

Инвестициите в недвижими имоти често се възприемат като едни от най-сигурните. Но както и при всяка друга инвестиция, истинската стойност се крие в подготовката, знанието и стратегическите решения.

В България пазарът на имоти предлага интересни възможности, но крие и своите особености. Някои от тях неочевидни за купувача или чуждестранния инвеститор. 

Ето кои са 10 от най-честите подводни камъни, с които се сблъскват участниците на пазара и как можете да ги избегнете.

1. Правни тежести и неясна собственост

Проблемът с тежести върху имота остава един от най-честите капани за купувачи, особено при сделки, сключвани без пълна правна проверка. 

Нотариални актове, съдебни претенции, ипотеки, възбрани или дори стари неуредени наследствени спорове могат да възпрепятстват не само покупката, но и бъдещата препродажба или застрояване на имота.

Дори и при първичен оглед всичко да изглежда наред, реалната картина често излиза наяве след проверка в Имотния регистър, кадастъра и общинската администрация.

Нашият съвет:Винаги изисквайте детайлна правана проверка на историята на имота. Обърнете внимание не само на собствеността, но и на вписаните тежести, ползватели или наложени ограничителни режими. Работете с юрист с опит в недвижимите имоти още преди подписване на предварителен договор.

2. Рискове при покупка „на зелено“ без гаранции и срокове

Покупката на имот “на зелено” може да изглежда изгодна – цената често е по-ниска, а изборът от етажи и изложение е по-голям. Но зад тази възможност се крият рискове: забавяния в строителството, липса на финансиране от страна на инвеститора, неясни срокове за издаване на Акт 15 и Акт 16, липса на реални неустойки при забавяне или промяна на параметри.

Много купувачи влизат в подобни сделки само с „информационна брошура“ и устни обещания, без да са защитени от официален договор.

Нашият съвет:Избирайте строители с доказано портфолио от проекти. Изисквайте предварителен договор с фиксирани срокове, неустойки, механизъм за отказ и ясно описание на имота, който ще получите. Задавайте въпроси като: “Какво се случва, ако строителят не получи Акт 16?” 

3. Непрозрачни клаузи в предварителни договори за имот

Не всички договори защитават интересите и на двете страни. Понякога в предварителните договори се включват клаузи, които позволяват на продавача да удължава сроковете по свое усмотрение, да променя условията или да начислява неустойки само в полза на едната страна.

Подобни клаузи често остават незабелязани от купувачи, които подписват под натиск или с мисълта, че това е „само формалност“.  Всъщност, договорът е основната ви защита.

Нашият съвет:Не подписвайте никакъв документ без юридически преглед. Професионалният преглед на договора ще ви спести не само пари, но и време, нерви и юридически спорове. При възможност, изискайте включването на двустранни неустойки и точни срокове с обвързващ характер.

4. Административни и законови изисквания при покупка на имот в България

Българският пазар често се отличава с бюрократична тежест, особено при имоти в процес на регулация, при сгради, нуждаещи се от узаконяване, или при сделки с по-сложна собственост.

Закупуването на имот не винаги означава автоматичен достъп до строеж, преустройство или дори до ток и вода. Процедурите за смяна на предназначение, присъединяване към мрежи, издаване на разрешителни често отнемат повече време, отколкото очаквате.

Нашият съвет:Преди финализиране на сделка, проверете какво ще е необходимо, за да използвате имота по предназначение, било то живеене, отдаване под наем или бизнес. Заложете срокове и условия в договора, свързани с получаването на нужните разрешителни. Работете с консултант, който познава административните процедури по места.

5. Липса на прозрачност

Пазарът на недвижими имоти в България се нарежда сред най-непрозрачните в ЕС – липсват пълни публични регистри, проследимост на реални пазарни цени и достъпна информация за историята на сделките. Това създава сериозни предизвикателства за всеки инвеститор, особено за чуждестранни участници, които не разполагат с местни партньори.

Често се работи с неофициална информация, а обявените в портали цени не отразяват реалните пазарни нива.

Нашият съвет:Базирайте решенията си на анализ, а не на обяви. Използвайте услугите на компании с достъп до актуални транзакционни данни, както и партньори, които могат да предоставят реалистични оценки на възвръщаемостта и пазарната позиция на имота. 

6. Нелоялни практики

Българският пазар все още страда от недостатъчно регулирани практики, особено в сегмента на посредничеството. 

Купувачи и инвеститори често се сблъскват с фалшиви обяви, подвеждащи снимки, неактуални цени, дублирани имоти, липса на официални ангажименти от страна на брокера или дори скрити комисионни. 

Това не просто затруднява процеса, а подкопава доверието в целия сектор.

Често в една сделка са намесени няколко посредници, без ясен договор или отговорност, което може да доведе до конфликт на интереси и забавяния.

Нашият съвет:Работете само с регистрирани агенции, които работят по договор с ясно описани услуги, възнаграждение и отговорности. Изисквайте писмено потвърждение за изключителност, както и документация за правото да се предлага конкретен имот.

7. Имоти със статут на „търпимост“

Един от най-неразбраните и често пренебрегвани рискове е покупката на имот със статут на т.нар. „търпимост“. Това са сгради, изградени без разрешение за строеж, но които не подлежат на събаряне поради определени обстоятелства (например построени преди 2001 г.).

Проблемът? Тези имоти не могат да бъдат ипотекирани, трудно се застраховат, невъзможно е да се санират или преустроят легално. Често не подлежат на официална регистрация в кадастъра и затрудняват всякаква форма на инвестиционно управление.

Нашият съвет:Преди покупка, задължително проверете дали постройката има издадено строително разрешение и въвеждане в експлоатация. Не се доверявайте на обяснения от типа „всички в квартала са така“. Ако има статут на търпимост, оценете рисковете внимателно и потърсете правна консултация.

8. Сложни данъчни задължения за чуждестранни инвеститори

Една от най-честите изненади за чуждестранните инвеститори са данъчните особености, които невинаги са ясно обяснени предварително. Сред тях:

• Разлика между данъчна и пазарна оценка

• ДДС от 20% върху новото строителство

• Липса на ДДС при вторични имоти

• Необходимост от декларации в различни институции

• Потенциал за двойно облагане, ако няма активна данъчна защита между държавите

Това води до непредвидени разходи, пропуснати срокове и правна несигурност, ако липсва правилно планиране.

Нашият съвет:Потърсете счетоводител или консултант с опит в обслужване на чуждестранни лица още преди финализиране на сделката. Проучете възможностите за избягване на двойно облагане и оптимално структуриране на собствеността (на физическо или юридическо лице). 

9. Непредсказуеми промени в градоустройствените планове

Местните власти в България имат право да променят общите и подробните устройствени планове (ОУП/ПУП) в рамките на своята територия. 

Проблемът е, че тези промени често се случват без достатъчно публичност или предварително оповестяване, което може да засегне даден имот изненадващо.

Инвеститорите могат да закупят имот за жилищно строителство, който в следващите месеци да бъде включен в зона за път, за индустриално развитие или друга регулация, която да ограничи възможността за използване или реализиране на печалба.

Нашият съвет:Извършвайте предварителна проверка за активни и планирани изменения в устройствените планове на съответната община. Следете публичните регистри, присъствайте на обществени обсъждания и, при по-големи проекти, обмислете юридическо представителство на местно ниво. 

10. Трудности при финансиране за нерезиденти

Нерезидентите (особено от държави извън ЕС) срещат по-високи изисквания при ипотечно кредитиране в сравнение с местните граждани:

• Изискване за самоучастие от 30–50%

• Нужда от доказване на доход, генериран в България

• Сложни процеси по легализиране и превод на документи

• Ограничен брой банки, готови да работят с чуждестранни лица

Това прави достъпа до финансиране труден, а понякога и невъзможен, което поставя чуждестранните инвеститори в неравностойно положение.

Нашият съвет:Планирайте финансирането предварително още преди подписване на какъвто и да е документ. Използвайте ипотечни консултанти с опит в обслужване на чужденци, които да съдействат с изискванията на конкретната банка, избор на подходящ продукт и координация на документацията.

Как Vaisman Investment Group може да ви помогне да избегнете тези подводни камъни

Всеки от изброените рискове може да се избегне с правилната подготовка, партньори и стратегия. Във Vaisman Investment Group не просто следим пазара. Ние участваме в него ежедневно, от страната на инвеститора.

• Помагаме на клиентите си да направят пълна правна и техническа проверка на имота.

• Съдействаме с юридически преглед на договори, за да защитим интересите ви.

• Работим с изпитани строители и подизпълнители, когато става въпрос за покупка „на зелено“.

• Разполагаме с вътрешен капацитет и партньори за данъчно планиране, администриране и финансиране, включително за чуждестранни инвеститори.

• Осигуряваме прозрачност, актуални пазарни данни и достъп до “off-market” възможности, които не се появяват в обявите.

• И най-важното – гледаме на инвестицията ви не като на сделка, а като на дългосрочен ангажимент, който носи стойност във времето.

Ако обмисляте инвестиция в недвижими имоти в България и искате опитен партньор, който да мисли като вас – свържете се с нас. Ще разгледаме проекта ви стъпка по стъпка и ще ви покажем какво означава устойчив подход в действие.